Louer un appartement ou obtenir un prêt hypothécaire: il est plus rentable
Pour Devenir Riche Vie / / December 19, 2019
Lorsque l'on compare les prêts hypothécaires et de crédit-bail aspect matériel immobilier va habituellement le long du chemin. Panélistes savoir ce qui est mieux: à payer quelqu'un l'oncle d'un autre, ou de devenir esclave de la banque à payer, mais pour son ou se déplacent constamment à la recherche d'options plus rentables. Mais si l'autorisation d'appel au sentiment et le nombre, la situation devient plus claire.
Loyer et hypothèque à un coup d'oeil
Variation des prix de l'immobilier et des appartements de location, ainsi que la taille de l'inflation pendant une longue période de seulement, de sorte que les calculs peuvent être prédits inexacts. Et pourtant, les chiffres parlent plus que les mots.
Le taux moyen pondéré sur les prêts hypothécaires en Avril de cette année, selonprêts hypothécaires accordés aux personnes physiques résidentes, et acquis aux exigences des droits sur les prêts au logement hypothécaire en roubles La Banque centrale est élevée à 9,64%. Selon les analystes Domofond.ru
Rapports analytiques Domofond.ru, Louer un appartement était en moyenne 0,7% de moins en Mars 2018 qu'en Décembre 2017. Cependant, juste pour être sûr, on supposera que le propriétaire de l'appartement augmentera les paiements de 5% par an.Pour les calculs, nous prenons le centre régional, la ville de Volgograd et la ville de plusieurs millions de Saint-Pétersbourg.
Volgograd
hypothèque
Le prix moyen d'appartement d'une chambre à Volgograd, selon Domofond.ru, équivaut à 2,365,695 roubles. Tenez compte de la situation si vous avez accumulé une contribution initiale de 15%, 25% et 50% du prix d'achat et a pris une hypothèque à 9,64% par an pendant 10 ans.
Acompte, roubles | Paiement mensuel, RUR | , Roubles trop-perçu | Le prix total de l'appartement, roubles |
354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
Dans les calculs ne tiennent pas compte des coûts supplémentaires de services connexes sous la forme d'assurance de biens et la personne qui a pris l'hypothèque, et une telle indemnisation déduction fiscale.
Supposons que les prix de l'immobilier vont augmenter de 5% par an, alors que 10 ans plus tard, l'appartement coûtera 3,67 millions de roubles.
louer
Le coût moyen du taux d'enlèvement appartement d'une chambre à Volgograd - 15 845 roubles par mois. Si le propriétaire augmentera le coût d'environ 5% par an, en 10 ans, le locataire devra donner 24,556 roubles par mois. Au total, au cours des années, il va payer pour l'hébergement 2,389,344 roubles. La différence entre le coût d'une hypothèque avec la contribution initiale de 15% et les locations de mai locataire louer un appartement sur le prix projeté en 2028 pour trois ans et neuf mois.
Avec le salaire moyen à Volgograd à hauteur de 28 483 roubles, et les paiements pour la location semble, et l'hypothèque possible pour une famille avec deux adultes qui travaillent.
Il convient également de noter que le locataire reste des économies non dépensés pour un acompte (le cas échéant) qu'il peut mettre à la banque à intérêt. selonLes taux d'intérêt et des crédits et la structure des dépôts par l'urgence Banque centrale, le taux moyen des dépôts pour un à trois ans de 6,41% en 2018. Depuis 10 ans, l'indice a changé à plusieurs reprises, mais nous allons utiliser ce chiffre pour les calculs. Dans les calculs ne tiennent pas compte de la capitalisation.
Acompte (accumulation), roubles | Somme 10 ans, roubles |
354 854, 15% | 582 315 |
591 250, 25% | 970 241 |
1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Respectivement, pendant 10 ans, le locataire ne dépenser que moins, mais gagner sur le dépôt.
Location et stockage
Du paragraphe précédent, il est clair combien de personnes seront en mesure d'économiser pour un dépôt pendant 10 ans, si elle continue de se retirer du logement.
La plus grande chance d'économiser pour un appartement, et l'acheter sans hypothèque d'un homme qui a la moitié du montant du prix d'achat, mais seulement si le prix de l'immobilier ne changera pas.
Après 10 ans d'acheter un appartement, il manquera 425 213 roubles. Au bon moment d'avoir en main la totalité du montant, il devra mettre de côté chaque mois un peu plus de 3,5 mille roubles.
Cinq ans plus tard, son dépôt sera 1,561,491 roubles. Pour acheter un appartement à ce moment, une personne a besoin de cinq ans pour reporter de 13400 par mois. En collaboration avec le coût du loyer pour le logement, il laissera 29300 la première année et 32600 - dans le cinquième. Par conséquent, s'il achète un appartement en cinq ans, le coût total, en tenant compte du congé de location 3,415,482 roubles, dix - 4,755,039 roubles. Les deux options sont plus chers que l'hypothèque.
Saint-Pétersbourg
hypothèque
Le prix moyen pour appartement de deux chambres à Saint-Pétersbourg est 6,797,671 roubles.
Acompte, roubles | Paiement mensuel, RUR | , Roubles trop-perçu | Le prix total de l'appartement, roubles |
1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
Pour ne pas payer trop cher sur votre prêt hypothécaire, ou vous avez besoin d'accumuler un acompte d'au moins la moitié du coût d'un appartement, ou d'augmenter le paiement mensuel et réduire la durée du prêt. Avec un salaire moyenBureau du Service fédéral des statistiques pour la ville de Saint-Pétersbourg et la région de Leningrad 58,5 mille roubles pour le faire ne peut évidemment pas tout le monde.
Après 10 ans, l'appartement coûtera vraisemblablement 10,99 millions de roubles.
louer
Le coût moyen du taux d'enlèvement appartement d'une chambre à Saint-Pétersbourg - 32 744 roubles par mois. Avec la croissance du coût du loyer de 5% par an sur 10 ans, le paiement mensuel sera de 50 787 roubles, et tout l'employeur donnera 4,942,178 roubles. La différence entre le coût d'une hypothèque avec un acompte de 15% sur la location du locataire peut louer un appartement sur le prix projeté 2028 encore huit ans et trois mois.
Ne pas être réduit et de l'accumulation.
Acompte (accumulation), roubles | Somme 10 ans, roubles |
1 019 651, 15% | 1 673 247 |
1 699 418, 25% | 2 788 744 |
3 398 836, 50% | 5 577 490 |
Location et stockage
Et l'achat d'une personne à nouveau appartement peut attendre sans hypothèque, qui a déjà la moitié de son prix. Mais pour répondre à la période de cinq ans, il sera difficile. Cinq ans plus tard, sur son compte sera 4,448,162 roubles. Pour percevoir le montant requis, chaque mois, il doit reporter 39200. Au total, le coût du loyer, il devra allouer 72 000 par mois la première année.
S'il achète un appartement dans cinq ans, les coûts globaux en vue de la location sont estimées à 8,968,837 roubles, après 10 ans - 11,739,849 roubles.
Donc, ce qui est plus rentable
D'après les calculs de la moyenne location rentable. Dans tous les cas, les frais mensuels pour les locations de moins que le paiement sur l'hypothèque. Le paiement initial est non seulement pas passé, mais apporte aussi de l'argent.
Cependant, après 10 ans de l'hypothèque sélectionnée dans la propriété sera plat et le locataire - non.
En ce qui concerne le logement locatif et une augmentation simultanée des économies dans l'appartement - même est pas si simple ici. Le travail des facteurs prévisibles: plus d'argent que vous avez sous la main, des revenus plus élevés et réduire les coûts immobilier et location dans votre ville, plus les chances d'économiser pour un appartement sans hypothèque et séjour dans le noir. En général, cependant, pas pris en compte dans les calculs de 10-15 ans, les prix immobiliers pourraient augmenter de manière significative.
Par conséquent, il est nécessaire de prendre en compte un autre indicateur clé - temps. Faire des prévisions à long terme difficile, même pour les spécialistes. Et la stabilité dans le pays - est plus proche de la religion: vous croyez en soit ou non. Par conséquent, si vous enregistrez un appartement aura plus de cinq ans, devrait apporter aux calculs non seulement logique, mais aussi l'intuition.
Notez que l'argent en raison de l'inflation, la dépréciation et l'augmentation de l'immobilier en valeur.
Toutefois, selon RosstatIndices des prix du marché secondaire du logement du Fedepatsii russe, La baisse des prix du marché secondaire au cours des trois dernières années pour tous les types d'appartements sauf pour l'élite.
En tant que valeur de facteur supplémentaire compte tenu de la proximité de l'âge de la retraite. Sur les paiements de pension à louer un appartement est difficile, et dans les grandes villes - il est impossible. Donc, en ce temps bien d'avoir leur propre maison, même si elle vous a le trop-perçu.
L'argument selon lequel l'argent allé à la banque, pourrait être de louer un appartement jusqu'à la fin de la vie est cohérente, si vous renoncez achat d'une maison dans une grande ville et de louer un appartement pour un prix très raisonnable. Par exemple, si vous économisez sur trop-perçu de 3 millions, il vous donnera 25 grand un an tous les mois pendant 10 ans (mais il est nécessaire de tenir compte de l'inflation).
L'argent peut également être mis en dépôt. La somme de 3 millions, compte tenu des taux moyens actuels des dépôts apportera 15 mille roubles par mois pour cent, 4-20000.
Comment puis-je calculer qu'il est moins cher pour vous
calculs moyennées donnent à comprendre qu'il est moins cher pour vous devrez effectuer des calculs de façon indépendante les résultats moyens, donc. Pour ce faire, vous avez besoin des données suivantes:
- La valeur du loyer pour l'appartement.
- La taille de votre épargne que vous souhaitez utiliser comme un acompte.
- Le coût de l'appartement, que vous voulez acheter.
- Le taux d'intérêt sur l'hypothèque (il est possible d'utiliser la moyenne nationale ou celle qui est offerte par la banque dans laquelle vous souhaitez prendre une hypothèque).
- Intérêts sur le dépôt à la banque, à laquelle vous êtes prêt à confier votre argent pour une période plus longue.
Si vous choisissez entre une hypothèque et la propriété de location avec l'accumulation simultanée d'argent pour acheter un appartement
1. hypothèque
avec calculateur d'hypothèque ou sur le site de la banque, calculer combien d'années il vous faudra une hypothèque à un paiement mensuel optimal, ce qui sera le trop-perçu.
Avec le prix de l'appartement à 5,2 millions de roubles, un paiement initial de 3,2 millions, soit un taux d'intérêt de 11% et la durée de l'hypothèque en sept ans, le paiement mensuel sera de 34 245 roubles, et le trop-perçu - 876 569 roubles.
2. Location appartement
Comptez le nombre au fil des ans vous donnera un appartement à louer, en tenant compte des éventuelles augmentations des frais.
Par exemple, vous donnez une base mensuelle 22 mille roubles, et de louer un appartement pour trois ans. Pendant ce temps, le prix ne se levait jamais, mais il est évident que, après sept ans de loyer ne coûtera pas autant. Par conséquent, dans l'année à venir vous sans doute vous donner pour l'embauche de 22 × 12 = 264 000, au cours des trois prochaines années - 24 × 36 = 864 000, dans les trois autres - 26 x 36 = 936 000, au total - 2,06 millions de roubles.
3. Dépôt et accumulation
Calculez combien d'argent va accumuler sur votre dépôt pour la durée de l'hypothèque, et le montant du vote. Calculez ensuite combien d'argent vous aurez après la première année, la deuxième et ainsi de suite jusqu'à la fin de la durée de l'hypothèque. Également décider du montant que vous pouvez mettre de côté chaque mois pour acheter un appartement, calculer combien d'argent il vous donnera un an, deux, et ainsi de suite jusqu'à la fin de la durée de l'hypothèque. Maintenant, en ajoutant des sommes simples sur dépôt et d'épargne savoir combien d'années vous serez en mesure d'amasser des fonds sur la propriété.
Le dépôt sans taux de capitalisation de 6,1% de la somme de 3,2 millions de roubles en sept ans, il se tournera vers 4,566,400 roubles.
Même si les prix de l'immobilier vont augmenter, puis d'acheter un appartement sans hypothèque ne peut pas être sept ans.
Il y a une possibilité de ne pas attendre d'accumuler le montant du dépôt requis et dépôt de 20 mille roubles par mois, ou 240 mille par an. Puis, après cinq ans d'économies seront 5.376 millions de roubles. Compte tenu de la totalité du loyer sur la propriété laissera 6,64 millions de roubles et 176 000 restera. Au cours des sept années de l'hypothèque pour l'appartement laissera 6,8 millions. À savoir le coût va de la même chose, mais épargné deux ans, c'est de louer un logement et à ce moment pour économiser plus rentable.
Ces calculs ne fonctionnent que si le coût des appartements n'a pas changé en cinq ans, et le loyer est à la hausse dans le prix plus rapide que vers le bas Étendu dans les prévisions.
Lorsqu'un appartement est pas possible d'économiser encore au-delà de la durée de l'hypothèque, il est évident que emprunter à la banque est plus rentable que de sauver.
Si vous choisissez entre une hypothèque et bien locatif sans intention d'acheter un appartement à l'avenir
1. Rappelez-vous combien vous donnez propriétaire
Prenez les chiffres de l'exemple précédent - 22 mille roubles.
2. Calculer le paiement mensuel sur une hypothèque
Encore une fois, les chiffres de l'exemple précédent - 34,3 mille roubles.
3. Comparez les deux numéros
Il est évident que rentabiliser, même si de ne pas prendre en compte dans le calcul du paiement initial. Si tout est pas clair, diviser le montant du paiement initial sur l'hypothèque, et le nombre de mois ajouter au montant reçu le paiement mensuel:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72300 roubles.
Par rapport à 22000 Voir plus clair. Et même si après sept ans de loyer va augmenter dans le prix deux fois, louer un appartement sera toujours rentable.
Cependant, la huitième année d'une personne avec une hypothèque éteindre complètement et ne paiera que pour les services publics. Un locataire continuera à donner le même montant de la location. D'autre part, si le paiement d'un appartement ne sera pas élevé, le montant qui aurait été pour un prêt hypothécaire, il sera suffisant pour 26 ans du bail.
4. Calculez combien vous gagnerez de l'argent qui aurait pu un acompte
Après sept ans, il y aura 4,57 millions de roubles en dépôt. Et si vous mettez de côté chaque mois la différence entre les paiements au montant de 12 300 par mois, au cours des sept années, il apportera plus de 1,03 million. Un montant total de 5,6 millions, les dispositions de 6,1% par an, génère 28,5 mille roubles par mois intérêt.
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