7 astuces pour protéger votre hypothèque contre les paiements en trop
Miscellanea / / August 25, 2021
1. Choisissez la durée de prêt optimale
La durée d'un prêt hypothécaire affecte directement le montant des trop-payés: avec son augmentation, le montant qui doit être versé à la banque pour l'utilisation de l'argent augmente également. Cela conduit à l'idée de contracter un prêt hypothécaire pour une durée plus courte. Mais il est important d'évaluer correctement votre capacité de payer. Si vous ne remboursez pas l'hypothèque, le montant de la dette augmentera en raison des pénalités. Et dans certains cas, la banque peut résilier le contrat de prêt. Mais généralement, dès le premier jour de retard, les banques discutent de la situation actuelle avec le client. Dans le pire des cas, vous faites face à un procès avec la banque et à la vente d'un appartement pour rembourser la dette.
Afin de ne pas se retrouver dans une situation difficile, il vaut mieux prendre un crédit immobilier pour une durée avec une marge. Le terme doit être calculé sur la base d'une compréhension d'une charge financière confortable, de sorte que les fonds restent pour une vie normale et un éventuel cas de force majeure. Les mensualités ne doivent pas vous obliger à économiser sur les besoins de base: nourriture, vêtements, loisirs. Vous aurez toujours la possibilité de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt que prévu, tout en réduisant le montant des trop-payés.
2. Augmentez votre premier versement
Plus le montant que vous déposez au stade initial est élevé, moins le montant de la dette et des trop-payés sera élevé. Vous pouvez pré-calculer le trop-payé à l'aide d'une formule spéciale ou sur une hypothèque calculatrice.
Supposons que vous envisagez d'acheter un appartement pour 10 millions de roubles. Vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire de 20 ans et êtes prêt à effectuer un paiement initial de 1 million de roubles. À un taux de 10% par an, le trop-payé sur le prêt sera supérieur à 11,8 millions de roubles. Si vous augmentez le paiement initial à 3 millions de roubles, le trop-payé sera inférieur à - 9,2 millions de roubles. Il s'agit d'un calcul préliminaire, les conditions exactes de l'hypothèque vous seront communiquées à la banque.
La banque considère le paiement initial, ainsi que l'emploi, le niveau et la stabilité des revenus, comme une confirmation de la solvabilité du client. Dans ce cas, le premier versement ne va pas à la banque, mais est transféré au vendeur, formant, avec le prêt, la valeur totale du bien. Certaines banques proposent de contracter une hypothèque sans mise de fonds, mais le taux d'intérêt de cette le prêt peut être plus élevé ou la banque exigera un nantissement d'un bien immobilier que vous avez déjà en biens.
Mikhaïl Serochtan
Responsable du Département Crédits Hypothécaires - Vice-Président de VTB.
Selon notre base de données, l'acompte moyen est supérieur à 30% de la valeur de la propriété. Cependant, nous accordons des prêts avec un versement initial de 10 % ou même moins si les clientes utilisent des fonds de capital maternité qui représentent au moins 10 % du coût du logement. Le montant de l'acompte doit être tel que le montant du prêt et les mensualités soient confortables pour l'emprunteur.
3. Explorer les programmes hypothécaires
Il est possible de réduire le trop-payé sur un prêt à l'aide d'incitations et de subventions. Par exemple, vous pouvez utiliser le capital maternité pour effectuer un versement initial ou rembourser un prêt. Cette année, vous pouvez obtenirCapital maternel (familial) 483 000 roubles pour la naissance ou l'adoption du premier enfant et 639 000 pour le deuxième ou les suivants.
Il existe des programmes préférentiels pour les militaires, pour les familles avec enfants, ainsi que pour ceux qui souhaitent acheter un logement à la campagne ou en Extrême-Orient. Prolongation jusqu'au 1er juillet 2022Comment obtenir un crédit immobilier avec l'aide de l'Etat au taux de 7% ? hypothèque préférentielle: un prêt peut être obtenu à un taux pouvant aller jusqu'à 7% par an. Le montant maximum du prêt pour toutes les régions est désormais de 3 millions de roubles.
Vous pouvez obtenir une hypothèque pour un logement fini ou en construction. Acheter un appartement au stade de la fosse est moins cher que lorsque la maison a déjà été mise en service. Certes, vous ne pourrez pas y entrer tout de suite et vous devrez peut-être simultanément éteindre votre hypothèque et payer le loyer de l'appartement. Calculez à l'avance si cette option est rentable.
Mikhaïl Serochtan
Les emprunteurs choisissent un logement à la fois sur le marché immobilier primaire et secondaire, chacune de ces options présente des avantages. L'achat de nouveaux bâtiments est désormais pris en charge par des programmes de l'Etat à tarifs préférentiels, mais en même temps il est nécessaire de respecter les conditions d'un tel programme. Il peut également y avoir des offres spéciales du promoteur pour l'achat de biens immobiliers. Lors de l'achat d'une propriété secondaire, vous pouvez profiter des remises offertes par la banque en plus du taux de base et ainsi recevoir également une offre avantageuse. De plus, c'est une option pour ceux qui ne veulent pas attendre que la maison soit terminée, mais envisagent d'emménager rapidement dans une nouvelle maison et de commencer à y construire leur nid.
Si vous avez déjà contracté un prêt hypothécaire, vous pouvez le refinancer à des conditions plus avantageuses. Par exemple, dans VTB demandent un refinancement dans le cadre du programme de prêt hypothécaire familial mis à jour à un taux de 5 %. Auparavant, seules les familles avec deux enfants ou plus pouvaient participer au programme. Elle s'applique désormais aux familles qui ont eu leur premier enfant et les suivants en 2018-2022, ou qui ont un enfant mineur handicapé. Vous pouvez demander un refinancement chez VTB en une seule visite - vous n'avez plus besoin de vous inscrire et d'aller au MFC et de fournir un tas de documents. Vous pouvez demander un refinancement sur le site Internet de la banque. Il vous suffit de remplir un formulaire de demande et de montrer les informations sur le prêt passé.
Apprendre encore plus4. Choisissez un système de paiement pratique
Vous pouvez rembourser l'hypothèque avec des versements différenciés ou en rente. Avec un système différencié, le montant des paiements diminue progressivement. La charge financière la plus élevée incombe aux premières années d'hypothèque. Avec une rente, les paiements restent inchangés pendant toute la durée du prêt, mais le trop-payé final sur le prêt sera plus élevé.
Vous pouvez pré-calculer les mensualités pour calculatrice. Supposons que vous envisagez de contracter une hypothèque de 7 millions de roubles pour une période de 20 ans à 10 % par an. Avec une rente, vous devrez payer 16,2 millions de roubles, c'est-à-dire que le trop-payé d'intérêts atteindra 9,2 millions de roubles. Dans ce cas, le paiement mensuel sera fixe pendant toute la durée de l'hypothèque - 67,5 mille roubles.
Avec un système différencié, il faudra payer 14 millions de roubles, le trop-payé sera de 7 millions de roubles. Mais les premiers versements sur le prêt atteindront 88 000 roubles.
Les banques utilisent plus souvent les rentes. Un système de paiement différencié convient à ceux qui connaissent bien la finance et peuvent payer dans les premières années de l'hypothèque contributions maximales dans le contexte des dépenses de réparation, d'achat de mobilier, de logement locatif (si un appartement est acheté dans un immeuble en construction). De plus, l'emprunteur doit tenir compte du fait que le montant des mensualités dans le cadre d'un système différencié changera constamment, il deviendra donc plus difficile de planifier un budget familial.
5. Effectuez des paiements en avance sur l'échéancier
Il existe plusieurs options pour rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt que prévu.
- Réduire la durée du prêt. Aide à augmenter la part du paiement régulier, qui vise à rembourser la dette principale, et à réduire la part des intérêts.
- Réduire les mensualités. La durée du prêt reste la même et le solde de la dette principale est réparti sur cette période. La majeure partie du paiement mensuel est constituée d'intérêts courus, et une plus petite partie est la dette principale.
- Utilisez l'option combinée. Avec son aide, vous pouvez réduire à la fois la durée de l'hypothèque et le montant du paiement.
Il est plus rentable de raccourcir la durée du prêt, car au final vous paierez moins d'intérêts en trop. Mais réduire le paiement régulier est plus sûr: si les revenus chutent soudainement, il vous sera plus facile de rembourser la banque. La meilleure option pour beaucoup sera un régime combiné. Par exemple, vous pouvez faire un certain montant en avance sur l'échéancier, en réduisant le paiement mensuel, mais ensuite continuer à payer le prêt hypothécaire du même montant qu'auparavant. Cela réduira à la fois le paiement obligatoire et la période de remboursement du prêt.
Mikhaïl Serochtan
Il est nécessaire de rembourser l'hypothèque plus tôt que prévu lorsqu'une telle opportunité se présente - il n'y a aucune restriction. L'essentiel est le confort et le calcul rationnel de vos capacités. Ceci s'applique également à la sélection des paramètres que vous souhaitez réduire.
6. Refinancer votre hypothèque
Le refinancement est un nouveau prêt pour rembourser l'ancien. Grâce à lui, vous pouvez obtenir le meilleur taux d'intérêt et ainsi réduire le montant de la mensualité. Le jeu en vaut la chandelle si la différence de taux est d'au moins 1%. Parfois, pour ouvrir un nouveau prêt et rembourser l'ancien, vous devez payer des primes d'assurance, des services de notaire, etc. Après tous les calculs, il peut s'avérer qu'il est plus rentable de ne pas conclure de nouveau contrat.
Dans certaines banques, par exemple, il existe une majoration temporaire du taux d'intérêt de refinancement - pour la période de réenregistrement de la garantie en faveur d'un nouveau prêteur. Ce processus peut prendre 2 à 3 mois, au cours desquels un paiement majoré vous sera facturé.
Mikhaïl Serochtan
L'hypothèque peut être refinancée plusieurs fois. Les banques évaluent ces emprunteurs sur le principe du « rien de personnel »: ils passent par des procédures standard approbations conformément aux exigences de la banque, quelle que soit l'expérience refinancement.
Certaines personnes ne prennent pas le risque de contracter un prêt immobilier, car elles craignent de ne pas pouvoir rembourser le prêt à temps. Mais une bonne banque trouvera toujours un moyen de rencontrer l'emprunteur à mi-chemin. V VTB lors du refinancement d'un crédit immobilier, vous pouvez utiliser l'option « Paiement différé » et ne pas rembourser le prêt pendant trois mois sans augmenter le montant de la dette. De plus, la banque n'a pas de taux de refinancement majoré pour la période de paperasse.
Postuler à VTB il est également possible de refinancer un crédit immobilier dans une autre banque. Dans ce cas, le taux sera de 8,2 % par an.
Soumettez votre candidature7. Bénéficiez d'une déduction foncière
Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez récupérer jusqu'à 13% de la valeur grâce à une déduction foncière. Chaque personne peut demander une déduction fiscale une seule fois et dans la limite du plafond. Le montant maximum pour le calcul de la déduction fiscale pour la construction ou l'achat d'un bien immobilier est de 2 millions de roubles, même si le vôtre valait plus. C'est-à-dire que vous pouvez retourner 260 000 roubles. Si vous avez acheté un appartement pour moins de 2 millions de roubles, le solde inutilisé peut être transféré à un autre objet.
Vous pouvez également demander une déduction fiscale pour les intérêts payés sur l'hypothèque. Ici, la limite est plus élevée - 3 millions de roubles. La déduction sera de 390 mille roubles. Dans ce cas, le solde inutilisé ne peut pas être transféré à un autre objet.
Au total, lors de l'achat d'un bien immobilier dans le cadre d'une hypothèque, vous pouvez rembourser jusqu'à 650 000 roubles. Une déduction fiscale peut être accordée à condition que vous receviez un salaire blanc et payiez un impôt sur le revenu au taux de 13%. Les déductions ne peuvent excéder le montant de l'impôt sur le revenu payé. Par exemple, si vous avez ajouté 100 000 roubles au budget en un an, la déduction ne peut pas être supérieure à ce montant. Mais le solde peut être reporté à l'année suivante.
Dans certains cas, il est impossible d'émettre une déduction foncière: par exemple, si l'appartement a été acheté au détriment du capital maternité ou des fonds budgétaires.