Comment ne pas devenir victime d'escrocs et ne pas perdre un appartement
Miscellanea / / April 04, 2023
Ces conseils vous aideront à assurer la sécurité de votre propriété et à assurer la sécurité de vos proches âgés.
Le livre d'Ernest Aslanyan "Je sais tout de toi" a été publié par la maison d'édition Bombora. Dans ce document, le détective, basé sur sa propre expérience et de nombreuses années de pratique, partage des méthodes de protection de la vie et des informations. Nous publions un extrait du cinquième chapitre sur la façon de ne pas tomber dans le piège des trompeurs lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier.
Agents immobiliers noirs
Je me suis réveillé avec un râle dans le trou de la serrure. Quelqu'un a essayé de casser la porte. J'étais sur le point d'appeler la police, tout en cherchant quelque chose à portée de main avec lequel je riposterais. Mais une femme d'une cinquantaine d'années est apparue sur le seuil. Elle ouvrit la porte avec sa clé d'une manière professionnelle et commença à enlever ses chaussures. Je suis sorti dans le couloir - mes yeux étaient probablement à cinq roubles de surprise. « Êtes-vous Alexandre? il demande. - Très beau. Je m'appelle Elena Pavlovna, maintenant je vais vivre ici. J'étais complètement perdu: « Dans quel sens? - De la manière la plus directe. J'ai aussi un document », et elle m'a montré un papier sur la copropriété. À ce stade, ce qui se passe a commencé à me rappeler un film stupide. J'ai lu cet écrit. Puis encore. Et plus loin. Tout allait bien. Moscou, rue Novoostapovskaya, 6. Mon appartement.
Le client, un homme respectable, propriétaire d'une société de conseil, s'est assis sur une chaise devant moi et a raconté cette histoire, suffoqué d'indignation.
"Je pensais que c'était une sorte d'erreur. Nous possédons un appartement avec mon ex-femme. Elle n'est même plus dans le pays maintenant - elle est partie six mois en Autriche pour affaires. Elle n'allait pas vendre sa part - eh bien, c'est à cent pour cent! Surtout sans me prévenir !
Il y a quelques années, lui et sa femme rompu, mais gardé une bonne relation et un grand appartement spacieux près du centre, pour deux. Comme on dit, rien ne laissait présager des ennuis. Mais Alexandre a néanmoins appelé sa femme et il n'a pas aimé ce qu'il a entendu.
Il y a cinq mois, elle a contracté un emprunt garanti par un bien immobilier et payé régulièrement des intérêts. Mais le jour du prochain paiement, pour une raison quelconque, on lui a dit qu'elle n'avait pas payé le prêt à temps, et donc l'appartement a été transféré à la société d'aliénation. Voici le contrat, voici la décision du tribunal. Alors que la femme paniquait et n'osait pas le dire à son ex-mari, espérant que tout s'arrangerait d'une manière ou d'une autre, des gens avaient déjà emménagé dans l'appartement.
« Et tu penses que c'est la fin? il a continué. « Le lendemain, d'autres résidents se sont présentés. Quatre athlètes qui ont apporté avec eux plusieurs valises et tant d'équipements sportifs, comme s'ils allaient ouvrir une salle de sport dans l'appartement. Ils criaient constamment, laissaient tomber des haltères, occupaient la salle de bain pendant 3 heures. Bien sûr, la première chose à laquelle je suis allé avocat. Mais il a regardé les papiers et a dit que tout était légal. Comment est-ce arrivé? Il fallait décider de toute urgence quelque chose, vous comprenez, il est absolument impossible de vivre dans un tel environnement. J'ai essayé de prendre contact - j'ai demandé à être plus calme. Ce à quoi il reçoit immédiatement une offre d'échange d'appartement: « Vous voyez, on a du mal à s'entendre. Vous êtes une personne sérieuse, nous ne voulons pas non plus vous causer de désagréments, alors trouvons une option qui conviendra à tout le monde."
Le client laissa tomber sa tête dans ses mains et se frotta les yeux avec lassitude.
"Honnêtement, je ne voulais pas vendre un appartement, qui a été récemment rénové, mais je me demandais ce qu'ils offriraient. Et vous savez quoi - ils ont immédiatement eu un acheteur prêt à payer 20 millions. Étant donné que l'appartement coûte 25. "Mais de toute urgence", disent-ils. Et ils réclament non pas 25% de la commission d'agence, comme il se doit selon les documents, mais pour l'ensemble 50%. Bien sûr, j'ai refusé. Mais après cela, les conditions de vie sont devenues encore plus insupportables. En général, je suis en panique. Je ne sais pas quoi faire. Les avocats et la police ne voient pas le corpus delicti. Un espoir pour toi...
Aussi absurde que puisse paraître la situation, des dizaines de personnes y sont confrontées chaque jour. Mon client a été victime d'agents immobiliers noirs.
Tout se passe selon un schéma bien établi: ils achètent une part minimale d'espace de vie et peuplent les soi-disant "voisins professionnels": sans-abris, sportifs, propriétaires de chats - ceux avec qui il n'est pas pratique de vivre.
Les "voisins" reçoivent un salaire pour chaque jour qu'ils vivent dans l'appartement, et plus ce jour est insupportable, mieux c'est.
Ils vont exprès nus, ils peuvent faire un scandale, se saouler, ouvrir les fenêtres à -25, enlever les toilettes, soi-disant pour faire des réparations. Rien de tout cela n'est un crime police vous ne postulerez pas. Mais après un certain temps, le propriétaire de l'appartement est tout simplement prêt à escalader le mur d'un tel gâchis. Puis les "voisins" proposent un échange. Bizarre, inapproprié. Mais une personne amenée à un épuisement émotionnel complet peut accomplir n'importe quelle action illogique, juste pour se débarrasser de la source de stress.
Il semblerait que puisque tout le monde est au courant de tels stratagèmes, la police devrait intervenir. Mais ce n'est pas si simple. Dans les relations de droit civil, si purement légalement tout est fait correctement, il est très difficile de prouver qu'il s'agit d'une fraude.
Et pourtant, quelque chose peut être fait.
Le client et moi avons décidé de faire en sorte que l'accord d'aliénation soit déclaré invalide. Après tout, l'ex-femme avait tous les chèques sur les paiements pour crédit, correspondance avec les gestionnaires, relevés bancaires - c'est pratiquement une garantie qu'il sera possible de prouver l'exactitude. Par conséquent, conservez toujours tous les morceaux de papier - un jour, ils pourraient vous être utiles.
La société créancière a insisté sur le fait qu'elle n'avait pas reçu d'argent et que tout avait été fait conformément à la loi. Mais si la situation avec la résiliation du contrat était truquée, alors c'est déjà l'article 159, partie 4 du Code pénal de la Fédération de Russie - «Fraude, commis par un groupe organisé, ou à une échelle particulièrement importante, ou entraînant la privation du droit au logement d'un citoyen locaux." Soit dit en passant, jusqu'à 10 ans de prison.
En conséquence, nous avons pu prouver que le paiement a été effectué à temps, et le fait qu'il ne soit pas parvenu à la société créancière n'est pas du tout la faute de l'ex-femme du client. Le tribunal a déclaré la transaction invalide, l'appartement a été rendu aux propriétaires et une affaire pénale a été ouverte contre les fraudeurs. Mais leur sort n'est plus notre histoire.
Comment éviter d'être victime d'une arnaque
Achat/vente de copropriété
Qui détient le plus souvent des parts immobilières? Conjoints ou proches. Imaginez: mari, femme, lourd procédure de divorce. Il n'est pas toujours possible de garder le bon sens. Beaucoup agissent sur les émotions: les passions bouillonnent, les plats se cassent, la soif de vengeance bouillonne. Et, bien sûr, je veux me débarrasser d'un bien, fût-ce pour un sou, mais ne serait-ce que pour rompre tout lien avec mon ex-conjoint. Et finalement ruiner votre vie.
Si cette description ressemble à votre situation de vie, la première chose à faire est de contacter l'ancien actionnaire. Laissez les émotions et l'hostilité, concentrez-vous sur la protection de vos intérêts. Oui, il faut "pousser" la fierté pendant un certain temps. Mais c'est le moyen le plus court de laisser les escrocs en l'air.
Bien sûr, il est peu probable qu'une personne qui vous a délibérément poussé dans un tel piège soit désireuse d'aider. Mais les passions sont une chose et le Code criminel en est une autre.
Selon la loi, lors de la vente d'une part d'un appartement, le propriétaire doit d'abord proposer l'achat à un autre propriétaire. Et pas en paroles, mais par écrit. S'il n'y a pas de réponse, offrez à nouveau. Et seulement si la réponse est négative ou s'il n'y a pas de réaction à l'offre pour la deuxième fois, vous pouvez vendre. Le cadre réglementaire est l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie.
Si la pensée vous vient à l'esprit: "Eh bien, vous pouvez augmenter le prix, alors la personne refusera définitivement", non, c'est impossible. Si votre montant est insuffisant par rapport au marché, un examen indépendant le démontrera et la transaction sera déclarée invalide.
Tout le monde ne le sait pas.C'est l'ignorance des droits et des obligations qui conduit souvent les gens dans des situations confuses et problématiques.
Mais prévenu est prévenu.
Il s'avère que dans le cas de la vente d'une part de propriété, tout n'est pas si effrayant. Nous faisons le plein de patience, d'un bon avocat et cherchons justice. C'est beaucoup plus difficile si le copropriétaire n'a pas vendu sa part, mais a émis accord de don. Il n'est pas nécessaire d'en informer le deuxième propriétaire. La seule option pour retrouver un logement dans ce cas est de prouver que la transaction est fictive.
Comment ne pas acheter un appartement "noir"
- Travaillez uniquement avec des agents immobiliers de confiance. Choisissez parmi vos amis, vos connaissances et leurs connaissances, recherchez des avis sur Internet.
- Étudiez attentivement et revérifiez tous les documents. Le contrat lui-même, les attestations d'enregistrement du droit au logement, les contrats de donation, les contrats d'achat et de vente, les attestations de droit héritage, décisions et arrêts du tribunal, données de passeport.
- Découvrez si les vendeurs ont des enfants mineurs et où ils sont renvoyés. C'est l'une des erreurs les plus courantes - après tout, un enfant ne peut officiellement pas rester sans lieu de résidence. Si les autorités de tutelle le découvrent, elles le saisiront au dernier lieu d'enregistrement, c'est-à-dire dans votre appartement.
- Vérifiez l'authenticité de la procuration générale si la transaction est effectuée en vertu de celle-ci. C'est aussi un piège courant. Assurez-vous que la procuration est réelle et, surtout, qu'elle n'a pas expiré au moment de la transaction. Pour ce faire, vous pouvez vous adresser au notaire qui a délivré une telle procuration.
Il y a des pièges.
Tout d'abord, un appartement peut être enregistré pour une personne inapte: un malade mental, un vieil homme avec démence. Il est facile d'invalider une telle procuration, ce qui signifie automatiquement que la transaction a été exécutée illégalement.
Deuxièmement, il pourrait s'agir d'une arnaque. Une personne délivre une procuration à une autre, puis la révoque. Vous achetez un appartement au premier, par procuration, après quoi le second, déjà en justice, annule votre transaction d'achat et de vente. Selon les documents, l'appartement deviendra sa propriété, mais personne ne vous rendra l'argent. Non, le tribunal, bien sûr, obligera le "vendeur" à vous payer la totalité du montant, mais s'il n'a pas d'argent sur ses comptes, le maximum que l'on puisse faire est de radier un pourcentage de son salaire en votre faveur. Et cela peut prendre des années. Disons 10 000 roubles par mois - qu'en pensez-vous, dans combien de temps allez-vous "récupérer" la totalité du montant ?
- Demandez un extrait du registre d'État unifié des droits immobiliers. Un certificat de propriété n'est pas toujours une garantie d'une transaction légitime. L'appartement peut être imposé arrêter ou une interdiction commerciale. Des informations à ce sujet, ainsi que sur le propriétaire légal de l'appartement au moment de la transaction, seront indiquées par un extrait de l'USRR.
- N'achetez pas de propriété si le propriétaire en a hérité et que trois ans ne se sont pas écoulés depuis lors. Pendant cette période, des proches soudainement annoncés peuvent la revendiquer.
Comment ne pas perdre son propre appartement
Il semblerait que tout soit simple ici - après tout, la propriété vous appartient déjà. Néanmoins, il y a suffisamment de victimes parmi les "sages" qui connaissent les failles. C'est pourquoi:
- N'émettez une procuration générale que lorsque cela est vraiment nécessaire. De plus, sans possibilité de rétrocession à des tiers et avec une durée de validité limitée.
- Ne donnez jamais de documents originaux à qui que ce soit. Vous pouvez toujours faire des copies et les certifier avec notaire Ces papiers ont la même validité que les originaux.
Astuce de vie simple
Dans la loi "sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers" à l'article 9 (p. 3, p. 1) il est écrit que les informations sur l'interdiction de l'enregistrement des droits par l'État peuvent être inscrites au registre sans la participation personnelle du titulaire du droit d'auteur. Autrement dit, personne ne fera quoi que ce soit avec votre droit de propriété si vous n'êtes pas personnellement présent lors de la transaction. Vous pouvez donc demander à Rosreestr une telle interdiction - et dormir paisiblement.
Rente viagère
Il y a quelques années, l'histoire de Maria Batalova a agité Internet et le procès est toujours en cours. Personnages: Mikhail Tsivin et sa femme Natalya Drozhzhina sont des amis de la famille Batalov. Maria, fille d'Alexei Batalov, diagnostiquée paralysie cérébrale. Elle est inapte et ne peut se déplacer sans fauteuil roulant. Elle est prise en charge par sa mère, l'épouse du défunt acteur - Gitana Arkadyevna.
Après qu'Alexey Vladimirovich ait quitté ce monde, la famille Tsivin-Drozhzhin a continué à gérer son fonds. Ils ont organisé des festivals de cinéma à la mémoire du talent disparu, des expositions, des événements. Et en même temps, ils ont signé un contrat de rente viagère avec sa fille Maria, selon lequel alors tous les biens - actions dans un grand appartement en face du Kremlin, une pièce de kopeck au centre et d'autres biens immobiliers attractifs - reçus Ils.
Qu'est-ce qu'une rente viagère
La location d'appartements à vie est, en principe, une option très pratique et bonne pour les personnes âgées seules et personnes handicapéesqui ne peuvent pas prendre soin d'eux-mêmes. Cela ressemble à ceci: une personne qui a besoin de soins choisit elle-même un assistant. Peu importe où il le trouve: cela peut être un voisin, un ami, une connaissance, toute personne à qui il est prêt à faire confiance. La tâche de l'assistant est de prendre soin du propriétaire de l'appartement, de payer l'appartement commun et en même temps de payer le loyer mensuel tant que le propriétaire du bien est vivant ou tant que le contrat reste en vigueur. Et après le décès du propriétaire, cet assistant s'approprie l'appartement. Pour de nombreuses personnes célibataires, c'est la meilleure façon de vivre leurs journées, mois ou années.
Avantages d'un contrat de rente viagère: les deux parties sont gagnantes, tout le monde est content. Le propriétaire de l'appartement reçoit des soins, une mensualité, ne pense pas à logement et services communaux. Ils lui achètent de la nourriture, cuisinent, nettoient - en général, ils établissent une vie normale. Eh bien, le payeur du loyer reste en fin de compte avec l'immobilier. Il y a aussi des inconvénients: si l'état du lieu d'habitation n'est pas précisé dans le contrat, le propriétaire de l'appartement peut se retrouver subitement à la rue. Cette propriété ne passera pas aux héritiers. Eh bien, lors de la résiliation du contrat, le propriétaire devra restituer tout l'argent qui lui a été versé à titre de loyer.
Tous les inconvénients que j'ai mentionnés ne sont pas des inconvénients. rente viagère en tant que tel, mais plutôt les écueils d'un tel traité. Ainsi, lors de la signature, vous devez être très prudent.
Mais si un agresseur intervient dans l'affaire, les choses ne deviennent pas si roses. Oui, il prend soin, remplit tous ses devoirs. « Que puis-je acheter à la pharmacie, Valentina Ivanovna? Pouvez-vous apporter des oranges? Laisse-moi t'acheter de nouvelles pantoufles - là-bas, il y a déjà un trou. Et tout semble se passer comme d'habitude, Valentina Ivanovna est heureuse. Mais au bout de 2 à 3 mois, la personne propose de signer une facture pour les charges du ménage (« Qu'est-ce qui ne va pas, nous conserverons des dossiers jusqu'au dernier centime »), qui est en fait une procuration pour disposer immobilier. Valentina Ivanovna a 90 ans - que comprend-elle? Après cela, le fraudeur rompt le contrat de location et expulse la retraitée de son propre logement.
Approximativement de cette manière, la famille Batalov a perdu non seulement ses biens (et au total, il s'agit d'environ 100 000 000 de roubles), mais aussi de l'argent. Personne n'a vraiment compris pourquoi Maria avait besoin d'une rente viagère - la famille a les moyens d'embaucher une infirmière et sa mère Gitana Arkadyevna a toujours pris soin d'elle.
Mais il s'est avéré comment cela s'est passé. Finalement, le parquet s'est intéressé à la situation et a ouvert un dossier dans l'intérêt de Mary.
À un moment donné, nous nous sommes joints à nous et avons commencé à démêler cette histoire pièce par pièce. Ils ont prouvé que les époux Drozhzhina-Tsivin ne payaient aucun loyer - ils n'avaient pas un seul vérifier, pas une seule déclaration avec confirmation. Mais les coûts des escrocs comprenaient les cosmétiques haut de gamme, les factures de restaurant, les produits coûteux et les vins. Tout ce pour quoi une personne atteinte de paralysie cérébrale ne dépense tout simplement pas d'argent. Maria achetait elle-même des médicaments. En outre. Ces «Fox Alice et Cat Basilio» ont trouvé plusieurs appartements supplémentaires: Mikhail Tsivin en a sept, Natalya Drozhzhina en a dix. Bon pour les retraités? Et tous, bien sûr, ont été reçus dans le cadre d'un contrat de rente viagère, le scénario s'est répété maintes et maintes fois.
La procédure a duré plus d'un an, Drozhzhina a déposé une demande reconventionnelle, le tribunal a invalidé le contrat de location et restitué la propriété aux Batalov et a même décidé de leur verser une compensation financière. Il y a assez de mouvement sur le boîtier pour un roman entier. Mais il n'y a toujours pas de décision principale - les conjoints escrocs iront-ils en prison? Et après tout, ils auraient pu se débrouiller au tout début avec un accord de règlement, jusqu'à ce que les grands mots «prison», «article 159 du Code pénal de la Fédération de Russie» et d'autres horreurs retentissent. Mais ils ont choisi la voie de la plus grande résistance.
Que faire pour éviter de se retrouver dans la même situation
Généralement, les victimes de tels stratagèmes frauduleux sont des personnes socialement vulnérables: malades mentaux, sujettes à dépendances, des personnes handicapées ou des retraités qui n'ont personne à charge. Il est difficile pour une personne seule sans relations et sans beaucoup d'argent de prouver son cas devant un tribunal et de restituer le droit de propriété.
Les fraudeurs doivent obtenir des informations quelque part selon lesquelles, disent-ils, un vieil homme vit dans la maison n ° 48, il n'y a pas d'enfants ni de petits-enfants, seul son appartement - "doit être pris".
Il y a trois options ici.
- Les informations sont le plus souvent "fuites" par des travailleurs sociaux peu scrupuleux. Par exemple, au Département de la sécurité sociale, une personne handicapée se voit attribuer un assistant. Il vient régulièrement chez lui, fait ce dont il a besoin. Et en même temps, il demande - quoi et comment, s'il y a des parents, "quel merveilleux appartement vous avez." Dès qu'il se rendra compte que cette personne handicapée est une victime commode, l'information ira aux escrocs. Bien sûr, tous les travailleurs sociaux ne sont pas comme ça. Mais il faut toujours être prudent.
- Parfois, les agresseurs eux-mêmes sont engagés dans des perquisitions: ils suivent, par exemple, un vieil homme - ses proches lui rendent-ils visite? Ils examinent la porte d'entrée, les fenêtres et le balcon - s'ils sont vieux et minables, la personne n'a pas d'argent pour les réparations, ou du moins quelqu'un qui l'aiderait. Après avoir identifié une victime, les escrocs se font plaisir - ils peuvent se présenter bénévoles, bons voisins. Et puis la conversation se tourne discrètement vers une rente viagère.
- Les fraudeurs impliquent souvent des notaires dans l'affaire. Supposons qu'un intrus épouse un seul alcoolique. Le soude encore plus, puis tire sur lui-même acte de donation pour un appartement. Un notaire normal remarquerait immédiatement que l'affaire est sale. C'est leur travail d'évaluer l'adéquation d'une personne lors de la signature d'un document important et de confirmer la légitimité de la transaction. Mais moyennant une certaine somme, certains deviennent très inattentifs et "ne remarquent pas" des choses évidentes.
Si vous avez un proche qui pourrait hypothétiquement être victime de tels escrocs (personne âgée, infirme et propriétaire d'un appartement), protégez-le. Surtout si vous ne pouvez pas être en contact avec lui 24h/24, 7j/7, vous habitez dans une autre ville et il est seul depuis longtemps.
Quelles sont les mesures à prendre :
- Établir une interdiction d'enregistrer des transactions avec un appartement sans la participation personnelle du propriétaire. Comme je l'ai dit, pour cela, vous devez écrire une application à Rosreestr. Cela peut être fait dans n'importe quel MFC ou dans votre compte sur le site Web de Rosreestr. rosreestr.ru (si vous avez une signature numérique). Après cela, personne ne pourra vendre, donner, hypothéquer ou louer ce bien, à l'exception du propriétaire lui-même. Même avec une procuration notariée, qui est particulièrement précieuse. L'interdiction peut être imposée à tout objet immobilier - un appartement, une chambre, un garage, un terrain. De la même manière, il est possible de limiter la possibilité d'une transaction pour une part de propriété - il n'est pas nécessaire de posséder tous les biens de manière indivise.
- Limiter la capacité d'une personne âgée. Si votre vieux grand-père ne perçoit pas correctement la réalité et comprend généralement mal ce qui se passe, faites-le reconnaître comme ayant une capacité juridique limitée - par le biais des tribunaux. Il est impératif de procéder à un examen psychiatrique médico-légal, selon ses résultats, le juge appréciera le degré santé mentale personne. En cas de limitation de la capacité juridique, tous les droits sont réservés, mais il ne pourra faire toutes transactions sérieuses (y compris immobilières) qu'avec l'accord écrit du syndic. Il est désigné par le tribunal ou l'autorité de tutelle.
- Divisez la propriété en parts - laissez vous ou une autre personne proche et de confiance détenir une partie conditionnelle. Il suffit d'enregistrer 1⁄4 de l'appartement pour quelqu'un d'autre pour le protéger de la vente illégale. L'escroc ne conclura pas d'accord sans le consentement de chaque propriétaire. Et s'il le fait, cela peut facilement être reconnu comme illégal - après tout, le propriétaire de l'action a un droit de préemption sur l'achat.
Si vous ou votre proche continuez à signer consciemment un contrat de rente viagère, assurez-vous qu'il indique :
- Vivre une personne dans son propre espace de vie afin qu'elle ne puisse pas être jetée à la rue.
- La manière dont le loyer sera calculé - montant, fréquence, détails du compte. Si l'argent ne vient pas, un tel accord est facile à résilier.
Le livre « Je sais tout de toi. Comment voir à travers les gens et sortir de situations difficiles en utilisant l'expérience du célèbre détective "peut être utilisé comme un manuel sur la sécurité. Elle vous apprendra à prédire les actions des gens, à éviter les escrocs, à punir les pensions alimentaires sans scrupules et plus encore.
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