Comment acheter un appartement déjà hypothéqué

Est-il possible d'acheter un appartement déjà hypothéqué

Le logement hypothécaire est promis par la banque - un enregistrement de ceci est dans le registre d'État unifié de l'immobilier. Le propriétaire ne peut pas effectuer de transactions avec un tel appartement sans l'autorisation du créancier hypothécaire: Rosreestr n'enregistrera tout simplement pas le transfert de propriété. Mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas vendre ou acheter des biens immobiliers hypothéqués. C'est juste que la procédure elle-même sera un peu plus compliquée et plus longue.

Pourquoi vendre un appartement avec une hypothèque

Si l'appartement est allé à la banque par l'intermédiaire du tribunal parce que le propriétaire doit un prêt, l'institution financière le vend par le biais d'une vente aux enchères publique. Lorsque le propriétaire décide lui-même de vendre une propriété hypothéquée, les acheteurs potentiels peuvent s'en méfier. Avoir hypothèques il y a une réputation d'esclavage dont les chaînes ne peuvent être levées qu'avec le dernier paiement. Si une personne vend un appartement, quelque chose ne va pas avec lui ou avec l'appartement, pensent certains.

En fait, il peut y avoir un million de raisons. Le propriétaire a décidé de déménager dans une autre ville pour travailler ou dans un appartement plus grand en raison de l'ajout de la famille. Les conjoints divorcent, veulent rembourser la dette et partager l'argent pour l'appartement hypothécaire. L'emprunteur a changé de situation financière, il ne peut pas faire face au prêt et veut le rendre avant que la situation ne devienne irréparable.

Bien sûr, la raison peut être quelque chose de désagréable: le toit fuit, il y a un repaire de drogue à l'entrée, et la société de gestion recueille autant d'argent que si elle asperge les trottoirs de cristaux Swarovski en hiver. Mais vous n'êtes pas assuré contre de tels risques même lors de l'achat d'un appartement sans hypothèque - vous avez juste besoin tout vérifier.

Maintenant en Russie près de la moitiéLa part des transactions hypothécaires avec logement en Russie est nommée les transactions immobilières ont lieu avec l'implication d'une hypothèque. Il y aura donc plus d'appartements sur le marché avec une hypothèque.

Est-il rentable d'acheter un appartement déjà en hypothèque

Lorsqu'une banque vend l'appartement d'un débiteur lors d'une vente aux enchères publique, une remise substantielle peut être attendue. Pour une institution financière, il s'agit d'un actif non essentiel, elle essaie donc de s'en débarrasser en restituant simplement le sien.

Lors de la vente d'une maison par le propriétaire, on ne peut pas s'attendre à un prix exceptionnellement avantageux. Mais il peut tout de même se décharger un peu - pour des problèmes inutiles et pour vous motiver à acheter un appartement avec une charge.

Comment acheter un appartement avec une hypothèque

Selon les conditions, vous pouvez acheter un appartement de différentes manières.

Avec le remboursement de l'hypothèque lors de la transaction

Conditions: la transaction est effectuée avec le consentement de la banque dans laquelle le propriétaire actuel a émis l'hypothèque; l'acheteur achète l'objet contre de l'argent.

Le système le plus sûr. Il protège toutes les parties à la transaction: l'acheteur, le vendeur et la banque. Regardons un exemple.

Un appartement de 3 millions de roubles est en vente. La banque donne son consentement à la transaction et détermine le montant de la dette restante - 500 mille roubles. Deux cellules sont utilisées pour les calculs. Avant de signer le contrat d'achat et de vente, l'argent de l'acheteur y est déposé: 500 mille dans un et 2,5 millions dans un autre.

Les documents pour les cellules indiquent qui peut récupérer les factures et quand. Si le contrat d'achat et de vente est signé et que le transfert de propriété est enregistré auprès de Rosreestr, la banque pourra prendre leurs 500 mille d'une cellule, le vendeur - 2,5 millions de la seconde, et l'acheteur - une hypothèque à retirer charges. Si la transaction échoue, l'acheteur retournera ses fonds et rien ne changera pour le reste.

Parfois, les fonds pour un prêt peuvent être déposés non pas dans un coffre-fort, mais directement à la banque, mais l'institution financière est dans tous les cas activement impliquée dans le processus.

Avec la cession de dette

Conditions: la transaction est effectuée avec le consentement de la banque, l'acheteur achète un logement sur une hypothèque de la même banque.

L'acheteur soumet une demande d'hypothèque à la banque comme s'il achetait un appartement. Le processus d'approbation sera similaire et prendra à peu près le même temps. Puisqu'il deviendra l'emprunteur à l'achat, l'institution financière vérifiera sa solvabilité et décidesi votre client est prêt à le voir.

Ici, en plus du contrat de vente et d'achat, un accord est conclu pour la cession de droits de créance pour un ancien prêt ou un nouveau contrat de prêt entre la banque et l'acheteur. L'engagement dans Rosreestr est supprimé et un nouveau est imposé avec l'enregistrement des droits du propriétaire suivant.

Tatiana Trofimenko, avocate de premier plan, Service juridique européen

Ce schéma est également assez sûr.

Avec remboursement anticipé de l'hypothèque aux frais de l'acheteur

Conditions: la banque n'accepte pas de vendre l'appartement, l'acheteur achète l'appartement en espèces. Ou l'acheteur prend un prêt auprès d'une autre banque.

Dans ce cas, l'acheteur rembourse le prêt. En conséquence, il devrait avoir en main un montant égal au reste de la dette. Les parties concluent un accord préliminaire pour l'achat et la vente d'un appartement, selon lequel le vendeur reçoit de l'argent pour clôturer l'hypothèque. Ensuite, la charge est retirée de l'appartement, puis le logement est vendu comme bien immobilier sans garantie.

Cette option est plus risquée pour l'acheteur, car l'argent est transféré dans le cadre d'un accord qui n'est pas soumis à enregistrement auprès de Rosreestr.

Tatiana Trofimenko, avocate de premier plan, Service juridique européen

En théorie, le vendeur peut refuser d'enregistrer le contrat d'achat et de vente avec Rosreestr. L'acheteur pourra en recevoir de l'argent, mais uniquement par l'intermédiaire des tribunaux.

À retenir

• Vous pouvez acheter un appartement déjà en hypothèque.
• Il doit être vérifié de la même manière que le logement sans charges.
• Il est plus sûr d'acheter un appartement avec le consentement de la banque et avec sa participation.