Comment créer un HOA dans votre maison
Miscellanea / / April 06, 2023
Instructions détaillées pour les propriétaires qui souhaitent gérer de manière indépendante un immeuble à appartements.
Qu'est-ce que HOA et pourquoi est-il nécessaire
La Homeowners Association (HOA) est une organisation à but non lucratif qui créé à durée indéterminée pour gérer un immeuble à appartements, dispose d'un compte bancaire et d'un sceau.
HOA réponses pour son entretien, son exploitation, sa réparation, ainsi que pour la fourniture de services publics à ses résidents. Ces questions sont traitées par le conseil d'administration et le président de la société en nom collectif.
Les problèmes les plus importants sont résolus avec la participation de tous les habitants. Par exemple, lors des assemblées générales, ils discutent du montant des paiements obligatoires, de l'obtention d'un prêt, d'un plan annuel de réparation des biens, etc. La décision est réputée adoptée si voté au moins les deux tiers des membres de la société de personnes.
Après avoir enregistré un HOA, de nouvelles opportunités s'ouvrent aux propriétaires: par exemple, vous pouvez louer sous-sols et investir l'argent reçu dans l'installation de caméras de vidéosurveillance, de technologies économes en énergie et non seul. Ou contractez un prêt pour une révision majeure, afin de ne pas attendre que le montant requis soit accumulé sur le compte du HOA.
Un seul partenariat peut être organisé dans une maison. Dans le même temps, plusieurs maisons peuvent entrer dans le partenariat.
En quoi un HOA diffère-t-il du Code criminel et que choisir
Une autre forme plus populaire de gestion d'un immeuble à appartements est l'implication d'une société de gestion (MC). Ainsi, dans la région de Moscou maintenant pour 88% des logements rencontrer organisations privées ou municipales, pour 12% - HOA.
Le Royaume-Uni est particulièrement pertinent pour les nouvelles maisons, où les résidents n'ont pas encore eu le temps de se connaître. Au fil du temps, lorsque la communauté commence à se former, les propriétaires, s'ils le souhaitent, transforment le Code criminel en HOA. Toutefois, le partenariat peut embaucher société de gestion en tant qu'entrepreneur.
Contrairement au HOA, le Royaume-Uni est une organisation commerciale.
Ses activités sont autorisées et l'étendue des travaux est déterminée traité jusqu'à cinq ans. La société de gestion sert la maison de manière indépendante ou attire d'autres sociétés. Et elle fournit également aux propriétaires d'appartements (ou HOA, si le contrat est conclu avec un partenariat) des rapports sur les travaux effectués.
Les deux formes de gouvernance présentent des avantages et des inconvénients. L'avantage du HOA est que tous les participants sont personnellement intéressés par la gestion efficace de la maison et peuvent choisir des entrepreneurs sans penser au profit.
Il est également facile de contrôler les dépenses des fonds du partenariat: il dispose d'un compte courant pour la maison. En conséquence, tout propriétaire, s'il le souhaite, peut vérifier les transactions financières. La société de gestion, en revanche, peut avoir un compte pour plusieurs maisons à la fois, qui sont sous sa gestion.
Dans le même temps, le HOA exige un niveau élevé d'auto-organisation de la part des résidents. Le partenariat assume la responsabilité de tous les systèmes d'ingénierie et de ses représentants de manière indépendante communiquer avec les fournisseurs, régler les différends avec eux, et aussi résoudre les conflits entre les propriétaires. Il n'y a pas toujours de personnes à la maison capables de gérer ces problèmes avec compétence.
Dans le même temps, le Royaume-Uni est une organisation qui, en règle générale, est professionnellement engagée dans la gestion. Ses représentants ont généralement déjà de l'expérience et des contacts avec les bons fournisseurs. Elle s'occupe de toutes les communications avec eux. Si la société de gestion n'est pas suffisamment qualifiée, il peut être changement.
Dans ce tableau, nous avons rassemblé les principaux avantages et inconvénients de HOA et du Royaume-Uni :
HOA | ROYAUME-UNI | |
avantages |
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Les moins |
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En général, la gestion d'un HOA aujourd'hui est plus facile qu'il y a quelques années. Pendant ce temps, des services sont apparus sur le marché qui peuvent externaliser de nombreuses fonctions, telles que la comptabilité, l'organisation d'un centre de contact et le service d'urgence.
Ainsi, le président du HOA n'aura pas à répondre de manière indépendante aux demandes des résidents si leur tuyau a éclaté. Même les assemblées de propriétaires avec droit de vote peuvent se tenir à distance.
La meilleure option peut être un programme dans lequel le HOA engage une société de gestion en tant qu'entrepreneur. Cela combinera les avantages des deux formes de contrôle à domicile. Dans le même temps, la société de gestion devient un « service » et ne sera pas « au-dessus » des propriétaires, mais dans un partenariat horizontal équivalent avec l'HOA.
Comment créer un HOA
Si vous êtes l'initiateur, il est important de communiquer avec les habitants, de comprendre s'ils veulent des changements, de parler des caractéristiques du travail de l'HOA. Habituellement, les maisons ont déjà des discussions générales dans WhatsApp ou Telegram - vous pouvez y évaluer l'humeur de vos voisins, trouver ceux qui soutiendront votre idée.
Calculer le coût de fonctionnement d'une maison
Si vous voyez une réponse positive, vous pouvez procéder au calcul des dépenses. Il est nécessaire de comprendre quels sont les systèmes d'ingénierie dans la maison, quels maîtres sont nécessaires pour les entretenir, combien coûtent leurs services, ce qui est nécessaire réparation maintenant.
Vous aurez besoin de services d'ascenseur, d'urgence et de répartition, de comptabilité, de concierges, de plombiers, d'électriciens, d'ingénieurs. Ces mêmes spécialistes vérifieront la maison avant que le MC ne la remette à votre HOA.
Comme mentionné ci-dessus, aujourd'hui, la plupart des services peuvent être externalisés.
C'est plus facile et moins cher, car vous n'avez pas besoin de dépenser de l'argent pour garder les gens dans l'État et organiser vous-même le processus. De plus, il est plus facile de connecter les travailleurs temporaires de cette façon - par exemple, s'il y a beaucoup de neige en hiver et que davantage de concierges sont nécessaires. Il existe des services sur le marché qui peuvent prendre en charge tous ces problèmes, par exemple, Gorserv.
De plus, le HOA peut connecter l'application mobile du résident et simplifier la communication avec les propriétaires. Vous pouvez y accepter des candidatures, mener des sondages d'opinion publique, placer des annonces et recevoir des données de compteurs. Cela permettra, entre autres, d'abandonner les copies papier des reçus - les propriétaires d'appartements pourront payer leurs factures en ligne. En moyenne, un tel programme coûte 3 à 10 roubles par appartement et par mois.
Enfin, vous pouvez inclure dans vos calculs le coût de contrat d'assurance responsabilité des propriétaires pour les dommages causés aux biens de tiers. Cela signifie que si l'un des résidents inonde l'appartement de quelqu'un d'autre ou que le câblage électrique de quelqu'un prend feu, les frais de réparation seront couverts par assurance.
Créer un groupe d'initiative
Cela aidera à attirer autant de propriétaires que possible à la création d'un HOA. Les exigences relatives au nombre de personnes qui la composent et les devoirs de ses membres ne sont pas précisés dans la loi.
Habituellement, le groupe aide à organiser la réunion, informe les propriétaires de sa tenue et sélectionne les candidats pour les personnes responsables. Ses membres peuvent également se promener dans les appartements et parler des avantages du HOA pour les résidents. Vous pouvez trouver de tels assistants dans les chats déjà mentionnés à la maison.
Préparer un projet de charte HOA
La charte du partenariat est le principal document constitutif qui régit les activités de l'organisation. Elle est prise immédiatement après la décision de créer un HOA lors d'une assemblée générale des propriétaires. Il est préférable de préparer une version préliminaire à l'avance. Vous pouvez trouver un exemple d'un tel document sur Internet.
Les statuts doivent comporter les éléments suivants: information:
- Emplacement de l'HOA. Assez indiquer règlement (conformément à l'article 54 du Code civil de la Fédération de Russie).
- L'objet et le but de ses activités.
- La procédure d'émergence et de résiliation de l'adhésion à la HOA.
- La composition et la compétence des organes de gestion du partenariat, la commission d'audit, la procédure de prise de décisions par ceux-ci.
- Autres informations qui ne contredisent pas la loi. Par exemple, un moyen d'informer les habitants des assemblées générales et des résultats des travaux de l'HOA. Vous pouvez également préciser que le président est élu par les propriétaires lors de l'assemblée générale ou uniquement les membres du conseil d'administration à partir de leur composition.
Un point important: dans la charte, il est nécessaire d'utiliser non seulement le nom du HOA, mais aussi TSN - un partenariat de propriétaires. Ce terme ne vient pas du code du logement, mais de Code civil de la Fédération de Russie, et c'est sur lui que l'inspection des impôts est guidée.
TSN est une forme organisationnelle et juridique relativement jeune de gestion immobilière, qui couvre non seulement les immeubles d'habitation, mais aussi, en particulier, les associations de jardinage.
Voici une variante du libellé de la charte: « La société en nom collectif est une société sans but lucratif une organisation constituée sous la forme d'une société de propriétaires, sous la forme d'une société en nom collectif propriétaires."
Organiser une réunion de propriétaires
La décision finale sur la création de résidents HOA accepter à l'assemblée générale. L'initiateur doit en aviser les propriétaires 10 jours avant la manifestation. Tout le monde doit envoyer lettre ordonnée ou donner l'avis personnellement sous la signature. De plus, il vaut la peine de publier des annonces dans la maison et d'écrire plusieurs fois sur la réunion dans le chat général WhatsApp ou Telegram.
Ce n'est pas précisé dans la loi, mais cela aidera à éviter les réclamations des résidents à l'avenir.
Lors de la première assemblée générale, un secrétaire est d'abord choisi qui protocoleà la fin de l'événement. Ensuite, ils discutent de la nécessité du partenariat, de la manière dont la gestion de la maison sera organisée et de l'évolution des tarifs. Lors de la même réunion, la charte de l'HOA est généralement adoptée. Vous aurez également besoin d'une commission de comptage, qui comptera les votes. Des exigences strictes pour cela Non.
Tenir une conférence Peut sous forme de temps plein, temps partiel et temps partiel. Dans tous les cas, les habitants de la maison devront voter par écrit en remplissant des bulletins de vote. Les propriétaires y indiquent leur nom complet, les données de leur passeport, leur adresse, leur numéro de chambre, sa superficie, partager dans le droit de propriété, les décisions sur chaque question ("pour", "contre", "abstention"), mettre la date, la signature et la transcription.
- Dans le face-à-face, les propriétaires se réunissent en un seul endroit pour discuter de questions d'actualité et voter.
- En cas de formulaire d'absence, les résidents envoient les bulletins remplis ou les renvoient à une date précise à l'adresse indiquée dans la convocation.
- Formulaire temps partiel fournit la possibilité de discuter en face à face de l'ordre du jour et de prendre des décisions sur les questions clés et le vote par correspondance.
Vous pouvez également organiser une réunion en ligne - avec l'aide de services spéciaux. Par exemple, SIG logement et services communaux. Pour y inviter tous les résidents de la maison, vous aurez besoin d'un registre des propriétaires. Vous pouvez le demander au Royaume-Uni. Si l'entreprise refuse de fournir des informations, vous pouvez saisir le tribunal - cependant, il est plus facile de commander un registre auprès de services tels que Inscrivez-vous.net.
Il est important que le protocole suite à la réunion ait été signé par tous les habitants qui se sont prononcés en faveur de la création d'un HOA, - pas moins 50% du nombre total de voix des propriétaires des lieux + 1 voix.
Choisissez un conseil d'administration et un président
Habituellement, immédiatement après la décision de créer un HOA, lors de la même assemblée générale, les propriétaires élisent le conseil d'administration et le président à la majorité. Les membres du conseil peuvent également décider eux-mêmes qui prendra premier position, si cela est spécifié dans la charte.
Le président prendra les décisions de gestion et pourra faire partie de la commission de comptage avec le secrétaire, le conseil l'aidera dans la mise en œuvre des tâches principales. La durée du mandat du président dépend de la décision des propriétaires.
Si les membres de l'HOA ne sont pas satisfaits des personnes responsables, ils peuvent les changer lors de la nouvelle assemblée générale.
Il est préférable de choisir un nombre impair de personnes au tableau - 5 ou 7 personnes. Si la maison est petite, trois suffisent. Dans ce cas, il n'y aura pas de situation où les voix des membres du conseil seront divisées également - par exemple, lors du choix d'un président.
Sur décision des résidents, les membres du conseil d'administration peuvent être rémunérés pour leur travail, mais en pratique, cela concerne davantage le président - il consacre le plus de temps à la gestion. Montant de la rémunération déterminer propriétaires lors d'une assemblée générale des membres de l'HOA. Dans le même temps, le conseil d'administration et le président peuvent travailler gratuitement - il n'y a aucune restriction législative ici.
HOA est également nécessaire choisir comité d'audit parmi ses membres. Ces personnes vérifient au moins une fois par an les activités financières de la société en nom collectif et donnent aux résidents un avis sur les résultats du contrôle. S'il y a des questions sur la documentation, ce sujet est soulevé lors de l'assemblée générale.
Enregistrez le HOA auprès du bureau des impôts
HOA inscrit en tant que personne morale à l'emplacement de la maison. Vous pouvez également soumettre des documents via le "Gosuslugi". Vous devrez joindre une demande P11001, passeport, une copie de la charte, procès-verbal de la réunion.
Si vous soumettez des documents en personne, vous devrez payer des frais de 4 000 roubles. Lorsqu'ils sont soumis par voie électronique, impayé.
Lors de l'enregistrement d'un partenariat dans la demande, il est important d'utiliser le nom TSN - comme mentionné ci-dessus, il est tiré du Code civil de la Fédération de Russie. Si vous essayez d'enregistrer un HOA, l'administration fiscale vous refusera très probablement, car une telle forme organisationnelle et juridique n'est pas prévue par la législation en vigueur.
Malheureusement, les normes du droit civil sont désormais contraires au droit du logement - le Code du logement de la Fédération de Russie indique un type d'organisation (HOA), dont la forme n'est pas prévue par le Code civil de la Fédération de Russie.
Signer des contrats avec les propriétaires
Pour devenir membres du HOA, les propriétaires qui ont voté pour la création du partenariat écrivent déclaration sur l'entrée sous quelque forme que ce soit.
Très probablement, tous les résidents ne voudront pas faire partie du partenariat. Cependant, avec le reste, il sera également nécessaire de conclure des accords séparés, car dans le Code du logement de la Fédération de Russie a ditqu'ils paient une redevance pour l'entretien du logement et services publics conformément à ces documents.
Il n'y a pas de forme stricte pour un tel accord, l'essentiel est que les obligations du HOA de gérer la maison et du propriétaire pour le paiement en temps opportun soient énoncées dans le document. L'annexe au contrat indique généralement le montant du paiement pour l'entretien de la maison. Vous pouvez ajouter des conditions pour son indexation. La procédure de conclusion d'un accord réglementé Code civil.
Le propriétaire aura 30 jours pour signer le document ou nommer les points qui ne lui convenaient pas. Un résident peut refuser le contrat, mais il doit toujours payer les services - en se concentrant sur les montants de l'annexe au contrat et les tarifs des ressources. Ces derniers sont établis par la commission régionale de l'énergie.
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